[APPALTO PRIVATO - DIFFORMITÀ E VIZI DELL'OPERA]
Cass. civ. Sez. II, 6 giugno 2012, n. 9119. Con l'arresto in rassegna, la Suprema Corte si pronuncia in ordine ai presupposti oggettivi di applicazione dell'art. 1669 cod. civ., disciplinante l'ipotesi di responsabilità extra-contrattuale per gravi vizi dell'opera, sussistente qualora quest'ultima integri gli estremi della costruzione nuova ed autonoma rispetto ad un edificio preesistente, restando così esclusi gli interventi di mera modificazione o riparazione (cfr. Trib. Milano Sez. VII, 15 novembre 2011, in tema di sopra-elevazione). Come noto, trattandosi di norma posta a presidio dell'esigenza di ordine pubblico alla conservazione e funzionalità degli edifici destinati, per loro stessa natura, a lunga durata (cfr. App. Napoli Sez. IV bis, 12 settembre 2011), l'ambito soggettivo di applicazione è stato esteso in giurisprudenza - oltre il dato letterale - anche nei confronti del progettista e del direttore di lavori (cfr. Trib. Milano Sez. VII, 5 aprile 2012), ovvero del costruttore/venditore (cfr. Trib. Trieste, 12 agosto 2011).
Orbene, in linea con un ormai consolidato orientamento (cfr. Cass. civ. Sez. II, 4 ottobre 2011, n. 20307; Trib. Monza Sez. I, 21 marzo 2012, in tema di carente impermeabilizzazione; Trib. Trieste, 12 dicembre 2011, in tema di mancata insonorizzazione; Trib. Milano Sez. VII, 13 luglio 2011; Trib. Bologna Sez. II, 20 giugno 2011), la Corte di Cassazione conferma che sono configurabili quali gravi difetti dell'edificio anche le carenze costruttive dell'opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità della medesima - come nel caso in cui la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei o non a regola d'arte - e ciò ancorché tali vizi siano incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti), a condizione tuttavia che siano suscettibili di compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità e siano eliminabili solo con lavori di manutenzione, anche ordinaria.
In tal senso, viene chiarito che il vizio che assume rilevanza ai sensi del citato art. 1669 c.c. deve essere in grado di pregiudicare in modo grave (e non necessariamente globale) la funzione alla quale l'immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento (anche con riferimento ad una sola parte apprezzabile dello stesso).
Al riguardo, la valutazione circa l'incidenza dei vizi riscontrati sull'opera commessa deve essere effettuata alla luce dell'entità complessiva di tutte le conseguenze che ne siano derivate, comprese quelle che siano state eventualmente eliminate dal costruttore e quelle ulteriori, pur se suscettibili di rimozione con spesa modesta. Pertanto, anche i difetti che compromettono l'estetica dell'edificio possono integrare la fattispecie di cui all'art. 1669, c.c., quando, in considerazione dell'entità complessiva di tutte le conseguenze che ne siano derivate, abbiano inciso sul godimento dell'immobile o sulla sua funzionalità (cfr. Trib. Bassano del Grappa, 24 giugno 2011)
La Suprema Corte, quindi, afferma il principio di diritto secondo il quale ""il difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittima il committente all'esperimento della relativa azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo particolarmente considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, come nel caso (ricorrente nella fattispecie) in cui l'imperfezione costruttiva di natura strutturale riguardi la finitura essenziale del pavimento (nella sua quasi globalità) determinante la inutilizzabilità dell'abitazione (nel caso in questione strutturata su più livelli) a causa dell'anomalia di posa del sottofondo con correlato cedimento del massetto, in tal modo conseguendo la necessità della rimozione della pavimentazione e della sua successiva completa sostituzione".